Почему в Курской области упали объемы сдачи жилья?
По итогам первых шести месяцев 2020 года сразу в трех регионах Черноземья упали объемы ввода жилья по сравнению с аналогичным периодом 2019-го. Самое сильное падение оказалось в Курской области — на 33%. А вот Липецк и Белгород смогли нарастить ввод. Первый — на 12,3%, а второй — на 1,6%. Орловская область за счет высоких показателей первого квартала не провалила итог первого полугодия и показала рост почти на 20%.
Новостройки медленно «отбиваются»
Курской области за первые шесть месяцев 2020 года удалось ввести лишь 169,2 тыс. кв. м жилья. Почти на 30% уменьшился ввод индивидуального домостроения (125,4 тыс. кв. м). Разумеется, по экономике очень сильно ударили коронавирусные ограничения. Но это не единственная причина, уверены эксперты. Так, в регионе в последнее время существенно упал спрос на квартиры. И эпидемия тут не при чем.
— Нужно иметь в виду, что город Курск последнее время активно застраивался. У нас построено несколько крупных жилых районов, — рассуждает риэлтор Любовь Прилуцкая. — При том, что динамика прироста населения в Курске отрицательная. Население уменьшается, а метраж ввода жилья растёт. Естественно, что спрос на него будет падать.
Разумеется, наложился кризис, связанный с эпидемией коронавируса. Но не в том плане, что застройщики приостанавливали работу — они-то как раз и не особо приостанавливали, а в том плане, что люди потратили свои сбережения, поскольку вынуждены были как-то компенсировать отсутствие доходов на это время, и потратили их на текущие расходы.
Второй момент. Государство действительно помогает людям приобрести квартиры, ипотечная ставка падает, в некоторых банках предлагают меньше 3% по жилым домам в сельской местности. Сбербанк снизил первоначальный взнос до 10%. В разных банках можно найти очень выгодные условия по ипотеке. Но чаще всего эти выгодные условия идут как раз для новостроек. Обязательное условие ипотеки — первоначальный взнос. И если сбережений у людей нет, новостройку они не приобретут.
А это значит, что спрос сместится в сторону вторички. Без первоначального взноса у застройщика купить квартиру по ипотеке будет нельзя. На вторичном рынке с этим проще — есть так называемые «сделки завышения» — это значит, что ипотека будет дороже, покупатель переплачивает по ипотеке, но сможет эту квартиру купить. Это сейчас и происходит.
Поэтому у нас среди новостроек действительно большое затоваривание произошло. Квартиры «висят», и будут «висеть» пока у людей не восстановятся доходы и не восстановится оптимизм в плане затрат. И строить новые дома сейчас не очень выгодно – долго придется «отбивать» вложения.
Предложение превышает спрос
На начало августа текущего года количество предложений на рынке жилья превышает спрос населения. По официальным данным, за истекший период 2020 года в регионе не реализовано 1,2 тыс. квартир общей площадью 81,5 тыс. кв. м.
В этой связи Минстроем России совместно с субъектами РФ проводится работа по корректировке показателей ввода жилья. Предложения Курской области по значениям данных показателей на период 2020-2030 гг. направлены в Минстрой России.
В соответствии с ранее утвержденными показателями темп ввода жилья на территории Курской области к 2024 году должен был увеличиться в 1,5 раза. Но учитывая имеющиеся риски в достижении запланированных показателей, такие как уход строительных организаций с рынка с и снижение спроса населения на жилье, обеспечить заданный темп жилищного строительства в существующих условиях затруднительно.
Кстати, на сегодняшний день показатель обеспеченности общей площадью жилья в среднем на одного жителя в Российской Федерации составляет 26,28 кв. м., Центральном федеральном округе — 27,53 кв. м., Курской области — 31 кв. м.
Стимулирование ипотекой
Объем ввода жилья может стимулировать повышение спроса на него. А чтобы рос спрос, у людей должны появиться деньги на покупку квартир. В соответствии с указом президента в России анонсирована и запущена в банки специальная льготная ипотечная программа «Льготная ипотека на новостройки» для поддержки граждан Российской Федерации и строительной отрасли. В ее рамках можно взять ипотеку по ставке 6,5% на покупку жилья на первичном рынке.
В Курской области областное ипотечное агентство разработало специальный проект со ставкой ниже стандартной на 3 процентных пункта. Главное условие — покупки жилья в новостройках. Срок его реализации — 2021 год.
— Этот проект сейчас находится в процедуре конкурсного рассмотрения и отбора для включения в бюджет следующего года, — рассказывает генеральный директор Курского областного ипотечного агентства Алексей Русанов. — Предполагается финансирование в объёме порядка 40 миллионов рублей. Будем надеяться, что он пройдёт эту процедуру. Как уже говорилось, мы планируем снижение процентной ставки по ипотечному кредитованию относительно стандартной, применяемой банками на 3 процентных пункта. То есть, предположим по какому-то виду ипотечного продукта действует ипотечная ставка 8% годовых. И если гражданин будет пользоваться нашей программой, то для него процентная ставка составит 5% годовых на весь срок действия ипотечного кредита. Это весьма существенная экономия по платежам и существенное расширение потенциальных заёмщиков, так как снижение ставки, снижение платежа снижает требование к объёму доходов семьи.
Сейчас на рынке действует крайне привлекательный продукт — федеральная программа под 6,5%, причём многие банки дополнительно снижают эту ставку. Эта программа, на наш взгляд, существенно оживила рынок ипотечного кредитования, в том числе Курской области. Наблюдается значительный рост ипотечных займов и оживление на рынке первичного жилья.
Кроме того, власть старается стимулировать индивидуальное жилищное строительство. Со 2 июня 2020 года в Курской области в ряде муниципальных образований земельные участки могут быть предоставлены в безвозмездное пользование любому обратившемуся гражданину для индивидуального жилищного строительства, либо ведения личного подсобного хозяйства.
